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Comment mettre son bien en copropriété pour vendre par lots ?

Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier que vous souhaitez diviser pour le vendre ou le gérer en lots (appartements, commerces, garages, caves, etc.). Vous allez devoir vous tourner vers le statut de la copropriété pour réaliser ce projet dans les règles de l’art. Dans cet article, je vous transmets mes conseils et toutes les informations dont vous aurez besoin pour mener à bien ce projet d’envergure.

Mettre son bien en copropriété n’est pas une démarche à prendre à la légère. Nous allons, dans cet article, vérifier les quelques points principaux pour vivre cette étape sereinement.

Un bien en copropriété, qu’est-ce que c’est ? Définition.

La copropriété est définie comme telle : « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » par la loi 65-557 du 10 juillet 1965. Le terme d’immeuble concerne aussi bien les immeubles eux-mêmes que les maisons (domaine en copropriété par exemple). Les personnes copropriétaires peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales.

Qu’est-ce que la vente d’un immeuble par lots ?

La vente par lots, ou à la découpe, s’applique à toutes les habitations et bâtiments détenus par un seul propriétaire ( bâtiments d’envergure, bureaux, immeubles d’habitations, de grandes maisons ou encore appartements spacieux). Généralement pratiquée par les marchands de bien, la vente par lots est également accessible aux propriétaires privés, et institutions.

De manière générale, les bâtiments se divisent en espaces privés et en espaces communs. Par exemple, un immeuble d’habitation compte plusieurs logements (privé), tous reliés à des couloirs et à des escaliers (parties communes). Un lot correspond donc à un appartement, un local, un grenier, une cave…

Pourquoi vendre un bien immobilier par lots ?

Ce type de vente à la découpe est très intéressante car il est plus simple de vendre un ou plusieurs lots à une ou plusieurs personnes plutôt que de vendre la totalité d’un vaste espace un seul investisseur. La grande majorité des particuliers achèteront votre logement pour en faire leur résidence principale ou secondaire. Ils ne cherchent donc pas nécessairement une superficie immense. C’est pourquoi je conseille toujours à mes clients de porter une attention particulière à la découpe de leur lot à revendre. Le logement doit pouvoir s’adapter à la demande actuelle du marché et du secteur dans lequel se trouve le bien immobilier. De la même manière, je suis toujours très attentif lorsqu’il s’agit de découper les lots. Mon rôle est ici d’optimiser et de me mettre dans la peau des futurs acquéreurs. Une découpe “intelligente”, basée sur les besoins réels du marché permettra de vendre plus rapidement et à un meilleur prix.

Quelles sont les contraintes de la vente par lot ? 

Bien que la vente par lots soit avantageuse, ce type de transactions a ses contraintes

Tout d’abord, la fonction des lots n’est pas échangeable. Ainsi, un garage doit être vendu comme un garage, un lot d’habitation reste un lot d’habitation et un local commercial est mis en vente comme tel.

Sachez également que vos lots doivent comprendre une partie privative (l’intérieur du lot) ainsi que des parties communes (fraction d’un couloir, escaliers, etc.) De plus en cas de division d’un lot d’habitation (si le règlement de copropriété l’autorise), les nouveaux lots créés doivent avoir une superficie habitable d’au moins 14 m2 et un volume de 33 m3.

Il faut également noter qu’avant de vendre un des lots de votre bien d’habitation, vous êtes tenu de réaliser des travaux pour rendre ce logement salubre, habitable et accessible librement depuis les parties communes. 

Intervention du géomètre et diagnostic technique

L’expertise du géomètre est requise pour procéder à une vente par lot. Ce professionnel établit un état descriptif de la future copropriété. Il mesure notamment les superficies, effectue des pondérations des surfaces, établit des plans et affecte à chacun des lots des tantièmes des charges générales et spéciales. Il mesure notamment sa superficie, indique l’état général des sols, des murs et des plafonds de toutes les pièces. Il vérifie aussi la conformité des installations sanitaires et électriques.

Le diagnostiqueur de son côté, vérifie que le logement à vendre répond bien à toutes les normes essentielles pour sa mise en vente. Un diagnostic technique sera nécessaire. Ce dernier permet notamment de vérifier la salubrité du logement que vous souhaitez vendre et vient compléter l’intervention du géomètre. Il comprend notamment un bilan énergie.

Le diagnostic technique global (DTG) doit informer les futurs copropriétaires sur l’état de l’immeuble. Il permet d’envisager d’éventuels travaux. Il est obligatoire en cas de mise en copropriété : division en plusieurs lot privatifs et communs d’un immeuble. Si le DTG démontre que des travaux sont nécessaires, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de faire un plan pluriannuel de travaux et ses conditions de mise en œuvre.

Pour ma part, je travaille avec des artisans afin de prémunir les clients des non conformités. Nous mettons en œuvre des travaux en amont pour assurer la vente en bonne et due forme de leur logement.

Division d’un lot et modification du règlement de copropriété 

La vente d’un logement suite à la division d’un lot entraîne à modifier le règlement de la copropriété car la création d’un nouveau lot vient modifier l’assiette des tantièmes des parties communes de chacun des autres lots. En tant que propriétaire vous devrez obtenir l’accord préalable des éventuels autres copropriétaires puis enregistrer la modification du règlement de copropriété auprès de votre notaire. Pour établir pleinement l’enregistrement du modificatif, vous devrez aussi être en mesure de présenter un nouvel état descriptif des lots établi par le géomètre ainsi que le diagnostic technique. Le notaire procèdera alors à son enregistrement et le syndic devra appliquer la nouvelle répartition des charges et la participation aux futurs travaux.

Mise en vente de votre logement en lot

Pour trouver le copropriétaire qui va gérer avec vous cette nouvelle copropriété, vous devez vendre le logement prévu à cet effet. Prenez le temps de consulter la meilleure option pour mettre ce bien sur le marché. Vous pouvez pour ce faire, vous rapprocher d’une agence immobilière spécialisée qui saura vous guider vers une stratégie de communication sur-mesure afin de cibler le meilleur candidat à cette acquisition.

Vérifiez que cette agence prend en compte votre nouvelle situation au regard des modifications apportées à la copropriété et qu’elle sera en mesure d’effectuer un suivi sérieux tout au long de la vente du nouveau lot créé.

Je vous invite à lire mon article sur “comment choisir son agence immobilière”.

La création d’une copropriété

Lorsque vous vendez à la découpe une partie de votre bien immobilier,  vous devenez copropriétaire du bâtiment puisque vous êtes rejoint par un autre propriétaire.

Selon la loi Alur, toutes les copropriétés doivent être enregistrées au registre national des immatriculations. Vous devez, en tant que copropriétaires, établir le règlement de copropriété. Cette charte commune à l’ensemble des copropriétaires précise les règles de vie de tous les occupants du bien et notifie les modalités de fonctionnement de cette copropriété. Les copropriétaires sont également tenus d’engager un syndic pour gérer les litiges et s’occuper des questions courantes (entretien des parties communes, travaux de rénovation, répartition des charges de copropriété, etc.)

Propriétaire privé ou marchand de biens : les subtilités

La législation française distingue les transactions immobilières engagées par un propriétaire privé et celles initiées par un professionnel : marchand de biens. Ce dernier se rémunère grâce aux plus-values réalisées sur l’achat-vente de lots d’appartements ou d’immeubles. Un propriétaire privé comme vous, peut voir ses ventes re-qualifiées en activité commerciale si ses transactions sont effectuées dans un but spéculatif régulier. Pour éviter les modifications de statut que cela implique que vous êtes tenu d’exploiter pendant plusieurs années votre bien immobilier avant de le revendre, sinon le statut professionnel (SCI, SAS, SARL, SCI…) est envisageable.

Pour vendre tout ou partie de votre bien par lots, il convient de bien réfléchir à votre projet. Entourez-vous de personnes compétentes qui sauront vous guider dans la découpe et la revente de votre bien immobilier.

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