Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Le terme “immeuble de rapport” est utilisé pour désigner l’acquisition par un même propriétaire, d’un ensemble immobilier complet.
Il s’oppose au terme de copropriété, où plusieurs propriétaires possèdent un ou plusieurs lots de ce bien. Autrement dit, cela représente la possession, par un même propriétaire, de l’ensemble d’un bâtiment. Le but étant de louer chacun des lots qui le composent afin de générer des loyers récurrents.
Investir dans un immeuble de rapport : les bases
Vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport ? Prenez le temps de lire cet article afin de respecter les règles de bases d’une acquisition immobilière de ce type. Je vois trop souvent des acquéreurs mal conseillés ou pas du tout accompagnés se lancer dans des projets d’envergure, sans en connaître les tenants et aboutissants.
Voici quelques pistes pour bien investir dans un immeuble de rapport, limiter les risques et réaliser une opération rentable.
Secteur géographique
La règle est la même que pour l’achat de tout autre bien immobilier : réfléchissez à l’emplacement. Prenez le temps d’étudier la demande locative du secteur ciblé, réfléchissez également à la revente au besoin.
Vous pouvez vous rapprocher d’un spécialiste de l’immobilier dans votre secteur. Ce dernier va vous faire part des tendances du marché à l’instant présent et vous guider vers la meilleure opération possible.
Le choix de l’emplacement sera, pour moi, un élément déterminant pour la rentabilité et donc, la viabilité de votre projet.
C’est pourquoi je suis très attentif au choix des emplacements pour ce type d’investissement. Je me repose sur plusieurs critères : Y a t’ il une forte demande locative ? Une proximité avec des réseaux de transport, des commerces ou le bien bénéficie t-il d’un facteur de différenciation : vue, quartier très prisé, etc ?
Estimer l’état général de l’immeuble
Cette étape doit être prise au sérieux.
Prenez vraiment le temps de chiffrer précisément le montant des travaux et rénovations à réaliser à l’achat ou dans les premières années de gestion de l’immeuble. Cela vous permettra de bien préparer votre budget et potentiellement d’adapter le prix de votre offre d’achat en conséquence. N’oubliez pas que vous pouvez mettre en place des conditions suspensives si nécessaire. Notamment si des doutes persistent sur un point précis et que cela demande une validation ultérieure. N’hésitez pas à vous entourer d’artisans professionnels. Ces derniers sauront vous donner des estimations justes, déterminantes pour la réussite de votre projet d’investissement.
Quelle rentabilité pour un immeuble de rapport ?
Réaliser un bon investissement doit nécessairement reposer sur des calculs de rentabilité locative.
Je recommande toujours de réaliser une projection financière solide pour vérifier la faisabilité de votre projet d’investissement. La plupart du temps je m’appuie sur des courtiers pour épauler mes clients sur le calcul de mensualités et des coûts de crédit. Ces professionnels vont chercher à optimiser les coûts et rendre un prévisionnel de rentabilité solide. En général, je recommande à mes clients d’éviter l’effort d’épargne qui peut s’avérer risqué quand on voit l’investissement que ce projet représente.
D’autre part, j’invite mes clients à réaliser un véritable business plan de leur investissement sur la durée du financement. Ce dernier permet d’avoir une vision à 360 de ce qu’ils souhaitent accomplir en termes financiers et économiques. En outre, un business plan permet de prendre des décisions adéquates et d’obtenir des financements plus facilement.
De l’étude de marché en passant par les opportunités ou l’élaboration du plan financier, nous nous assurons à travers cette étude, que la rentabilité du projet sera située entre 4 et 15 %. Notez que ce taux varie selon la ville, l’emplacement du bien immobilier ou encore de l’état et du type de logements.
Quelle fiscalité pour un immeuble de rapport ?
Comme pour tout investissement, vous devez savoir quelles seront les règles de fiscalité qui s’appliqueront sur votre investissement.. Cette démarche vous permettra de déterminer les frais fixes à déduire et ainsi, d’évaluer la rentabilité réelle de votre immeuble de rapport.
Vous avez la possibilité de faire un achat en tant que particulier ou via une SCI, ou encore par l’intermédiaire d’une holding. Un notaire par exemple, pourra vous donner les avantages et inconvénients de chacune des possibilités. Pour faire le bon choix, vous devrez avoir une idée assez précise de vos objectifs et de vos orientations pour les années à venir.
Ne négligez pas non plus les démarches administratives et comptables qui seront la clé du succès de votre investissement. Pour cela, n’hésitez pas à vous faire accompagner : constitution d’une société, création des statuts, business plan, simulation fiscale…
Pourquoi vous devez investir dans un immeuble de rapport ?
L’un des principaux avantages d’investir dans un immeuble de rapport est son coût. Globalement moins cher que plusieurs acquisitions séparées de différents biens immobiliers.
En effet, le prix d’achat au mètre carré est moins élevé pour un ensemble de lots vendu à un seul acquéreur (achat en bloc) que pour les mêmes logements vendus séparément à différents acheteurs. De plus, vous ne devrez payer qu’une seule fois les frais de dossier (banque, courtier) pour un financement unique puisqu’il n’y aura qu’une seule transaction. De la même manière, vous ne payerez qu’une seule fois les droits d’enregistrement (frais de notaire).
Tout cela permet d’obtenir un coût d’achat bien moins élevé que l’acquisition des mêmes biens pris séparément.
Pensez également aux frais de fonctionnement qui seront probablement moins élevés pour ce type d’investissement. En effet, les impôts fonciers sont en général moins élevés sur l’immeuble tout entier que sur la somme des lots pris un à un. Vous n’aurez pas à compter de frais pour le syndic de copropriété car vous serez le seul propriétaire bailleur.
Côté travaux, vous allez pouvoir regrouper les interventions de vos artisans (sur le même lieu, au même moment). Vous aurez ainsi une plus grande marge de manœuvre pour négocier les tarifs.
Notez que tous ces frais en moins vous permettront de réduire vos coûts de gestion.
Une meilleure rentabilité locative
Vous allez bénéficier d’un niveau de revenus fonciers équivalent à un achat de plusieurs logements séparés. Toutefois, comme mentionné plus haut, vous aurez bénéficié d’un prix d’acquisition plus faible avec des frais de gestion moindres. Vous obtenez ainsi une meilleure rentabilité locative. Cela peut très vite vous apporter un surplus de rendement non négligeable.
Gestion simplifiée
La gestion de votre ensemble de biens immobiliers en locatif sera largement simplifiée puisque vous serez le seul décisionnaire (pas de copropriété).Vous serez maître des décisions concernant les travaux de rénovation ou d’amélioration, les règles de fonctionnement, etc.
Comme nous l’avons vu plus haut, un seul bien ne demande qu’un seul passage chez le banquier ou le courtier, un seul entretien chez le notaire, un seul agent immobilier intermédiaire, etc. Au-delà des gains sur les frais, vous gagnez beaucoup de temps en limitant les rendez-vous chez ces professionnels.
La même localisation pour tous les lots à gérer est également un gain de temps et de contraintes appréciable pour le gestionnaire de vos locations, si vous faites appel à un prestataire extérieur.
Revente de lots à un meilleur prix
Si vous envisagez de vendre votre immeuble de rapport, vous aurez le choix entre vendre tout l’ensemble ou le vendre lot par lot. Cette dernière solution vous donne la possibilité de garder les lots avec la meilleure rentabilité sur le marché immobilier actuel. Attention toutefois à bien intégrer dans votre schéma de revente, les frais liés à la mise en copropriété de votre immeuble (plans, état descriptif de division, règlement de copropriété, diagnostics…).
La vente de chaque bien individuellement vous permettra un bénéfice accru car ils seront vendus plus chers séparément que tous ensemble à un seul acquéreur.
Attention toutefois à bien étudier les travaux et frais nécessaires pour vendre chaque lot séparément.
Vous avez désormais toutes les bonnes pratiques afin de travailler au mieux votre investissement, donc prêts à optimiser votre rentabilité tout en limitant les différents risques inhérents à ce type de projet.
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